2021年12月中央經濟工作會議首提新發展模式。針對房地產原有發展模式暴露出的問題，市場普遍認為需要在供地模式、住房供應模式、融資模式、開發模式等方面做出一系列方向性調整。在供地模式上，要逐步完善人地掛鉤的土地出讓政策，提高土地率；要厘清存量建設用地規模和現狀，控制增量，盤活存量；加快集體土地入市步伐，形成多元化供地，穩地價穩房價。在融資模式上，要拓寬房企融資渠道，擴大直接融資比重，加速發展REITs等多種融資模式，降低金融系統風險。在住房供應模式上，加快建立和完善住房保障體系，大力發展以保障性租賃住房為主的租賃住房市場，落實「租購同權」；逐漸取消商品房預售制度，避免房地產項目爛尾造成的金融風險和人民財產風險。在房地產存量運營模式上，引導企業從增量開發轉向存量運營，提高運營能力，逐漸擺脫高杠桿、高負債、高周轉的開發模式。
（一）物業服務
疫情期間物業公司深入小區治理為物業公司增加了新的競爭力，同時由于政策支持力度不斷加大， 疫情以來中央層面陸續發文支持和鼓勵物業服務業發展，支持發揮物業服務在城市治理、生活服務中的重要作用，未來房企物業服務將持續快速發展。據測算，到2030年全國住宅和非住宅物業管理面積分別為272、117億平，總體市場規模2.13萬億元，其中，基礎物業服務市場規模1.55萬億元、增值服務0.58萬億元。
受益于資本推動，商品房交付規模擴大，非住宅領域進一步放開以及城市服務、增值服務等新業態的涌現，近年來我國物業服務營收增幅逐年擴大。2021 年56家上市物業企業披露的年報顯示，全年合計實現營業收入1811億，同比增長50.53%，全年合計實現歸母凈利潤227億，同比增加50.0%，近年來維持較高的增速。
目前物業服務收入主要包括基礎物業管理、小區增值、非業主增值、其他服務收入。隨著中高頻、剛需型生活服務滲透率提高以及產品和服務體系能力的提升，小區增值服務仍有較大發展空間。
從行業整體發展機遇來看，一方面，目前物業公司的增值服務正處在快速探索與發展階段，覆蓋的業態逐漸增多，行業空間的上限在不斷提升，未來物業行業的業務范圍將持續延伸，從傳統的住宅物業管理，到商業、公共、基礎設施，乃至片區、城市的綜合管理，從基礎服務，到設施服務，再到資產服務。另一方面，物業服務行業整體的管理經營依舊比較粗放，中后臺數字化程度仍有較大提升空間，未來行業的運營能力和盈利能力有望隨著科技化升級迎來進一步的改善。
（二）租賃住房業務
政府「租售并舉」的頂層政策明確，人口加速向大城市和區域聚集，我國住房租賃市場有望持續穩定增長，相關市場預測，到2025年我國住房租賃市場規模有望達到3.28萬億，年復合增長率為7.99%。頂層政策方面，持續加大對租賃住房的支持力度。國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》， 要求擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足。同時，基礎設施公募REITs將保障性租賃住房納入試點范圍。各地實施規劃和扶持政策也相繼落地，深圳市人才安居集團項目正式申報，成為全國首單正式申報的保障性租賃住房REITs項目，北京、上海、重慶等多地已有保障性租賃住房REITs試點項目正在推進中，預計未來將有更多保障性租賃住房REITs 項目涌現出來。人口流動方面，一是我國人口加速向大城市和區域聚集，住房需求持續增加。全國第七次人口普查調查結果顯示，截至2020年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個城市常住人口超1700萬，其中，深圳和廣州的外來人口與城市總人口的比例分別為69%和50%；上海和北京的外來人口占比也達到42%和39%，超大城市住房需求持續增加。二是市轄區內人口流動性增強，推動租賃住房需求擴大。2020年市轄區內人戶分離人口規模約為1.17億，與2010 年的0.4億相比增加了約0.77億，增長192.7%。
從行業整體發展機遇來看，目前中國的住房租賃市場主要分為市場化租賃市場和保障型租賃市場，其中，市場化租賃市場按產權集中度分為分布式和集中式兩種，仍以質量良莠不齊的C2C為主，品牌化、機構化長租公寓占比極低，遠低于美國、日本等成熟市場，因此產權集中、便于標準化運營和管理的集中式長租公寓受到越來越多市場參與者的關注，并且是未來供應的主要類型。
（三）輕資產代建業務
我國代建起源于政府代建，近年來商業代建伴隨房地產行業的發展而迅速擴容且具備增長潛力，目前已呈現政府代建、商業代建、資本代建三足并存的局面。根據中指院數據，2010-2020年中國房地產代建市場單年新簽合約項目數量及建筑面積年復合增速均超24%， 預計2025年國內代建潛在市場面積有望增至9.1億平。2021年中國代建行業為4.8%的滲透率，而按照歐美國家30%的滲透率預估，中國代建行業仍有5.2倍的滲透空間，整體代建市場前景可觀。目前百強房企中共有38家房企進入代建賽道，隨著其它房企陸續加入，代建市場將有更多的競爭者。
代建的本質是提供項目運營服務的輕資產模式，利潤率較高，在市場震蕩期受波及影響較小。以行業龍頭綠城管理和中原建業為例，2021年兩家上市企業的凈利潤增速分別為31.9%及13%；毛利也維持在高位水平： 中原建業維持著59%的凈利潤率，綠城管理2021年毛利率為46.4%。
從行業整體發展機遇來看，政府代建方面，政策鼓勵的城市基礎設施建設、城市更新及保障性住房等亦有望帶來代建存量及增量拓展市場。商業代建方面，集中供地和前期政策收緊，一方面，中小型企業生存壓力增大，與知名度高的代建公司合作，有助于提高其市場知名度和市場競爭能力；另一方面，2021年以來行業深度調整，眾多開發經驗不足的地方國企和城投公司大量拿地，為代建行業發展提供潛在動力。資本代建方面，隨著金融機構參與出險及高壓房企資產處置，代建企業可將專業優勢與金融機構的資金優勢相結合，實現雙贏。
（四）城市更新業務
近年來，我國城市化進程不斷加快，人口持續地向都市圈涌入，不少城市面臨開發強度日趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀，在城市規模有限的背景下， 我國大城市增量土地供應越來越少，尤其是一線城市已從增量時代進入存量時代，城市改造成為推動城市發展和土地高效利用的重要渠道和新增長點。據克而瑞數據顯示，截至2021年上半年度，TOP50房企中有超過60%已進駐城市更新板塊，同時近九成房企城市更新項目占總土儲比例已集中在15%-30%之間。
整體上看，城市改造項目相比純凈地開發而言， 盈利能力突出，但也存在開發周期長，周轉慢的特點。城市改造項目存在復雜的利益關系，新涉及主體眾多，政府、企業、公眾反復博弈，操作難度大，因此土地成本相對較低，針對個別項目，政府甚至會給開發商相應的補貼，鼓勵企業參與，且可以回避依賴招拍掛等競爭激烈的高價拿地模式，實現具成本優勢的高質量土地儲備。
從整體發展機遇來看，一方面，一二線城市是城市改造重點。其中，珠三角城鎮化率已經達到了86.28%，城鎮化已經進入成熟階段，深圳和廣州的政策體系最為完善，東莞、中山、惠州、佛山、肇慶等緊隨其后，目前已基本進入政策調整和完善期。此外。長三角地區成長率普遍超過70%，以上海為龍頭發展迅速，南京、杭州、無錫等地相繼發力；北京、天津、石家莊正在穩步推進。另一方面，央企、國企具備多重優勢。受限于城市更新業務周期長、資金回流慢的特點，即便收益可觀，賽道內房企也承受著較大的資金壓力，非規模房企亦是不敢輕易嘗試，多重因素迭加下，城市更新項目的融資問題亟待解決，目前仍以央企、國企為主。
（五）「住」以外的資產運營業務
在行業強管控的背景下，未來房企通過開發銷售業務盈利的難度加大，通過資產運營提升盈利和融資能力的重要性將進一步凸顯。在「住」以外的不動產運營、管理及服務領域，業態可以是全方位的，不僅是購物中心、寫字樓、產業園、酒店、停車場，還有學校、醫院、公共交通設施、文化活動場所、企業或機構總部、從景區、園區到河道的各類公共空間，都需要管理。與這些業態發生關聯的機構與人群，都需要各種服務，包括這些業態的業主/持有者，或者使用者/租戶，以及在業態里工作、生活，從事經濟、社會、文化活動的機構與人群。
